近年来，随着房价不断走高，以及对房产税、遗产税的焦虑，越来越多的父母选择把房产登记在未成年子女名下。但在处分房产时，可能会引发一系列纠纷。这不得不让人思考，父母能否随意处分未成年子女的房产？
作者 | 埃孚欧大数据课题组
来源 | 佳和家事（ID: lawyer6666）
近年来，随着房价不断走高，以及对房产税、遗产税的焦虑，越来越多的父母选择把房产登记在未成年子女名下。但在处分房产时，可能会引发一系列纠纷。这不得不让人思考，父母能否随意处分未成年子女的房产？
埃孚欧律所大数据课题组通过对此类纠纷的案由、当前现状、地域分布、裁判意见等进行分析，对上述问题进行裁判大数据研究，并给出可行性法商建议。
基本情况
1.案件时间：2008年1月1日-2018年7月31日
2.案例来源：Alpha案例库
3.限定法院：全国各级法院
4.限定案由：房屋买卖合同纠纷、确认合同效力纠纷
5.案件数量：采样396件，裁判观点整理223件
6.检索关键词：全文搜索“监护人、未成年”、法院观点包含“监护人、未成年”
大数据统计与分析
统计显示，从2008年到2017年，该类型案件数量一直呈现上升状态。这与整个房价上涨的市场行情有关。
无论是房屋买卖合同纠纷还是确认合同效力纠纷，法院对待合同效力的态度上来看，89%的案件会被确认为有效，10%的买卖合同被确认为无效，2起案件被判决为合同解除。
在所有涉及监护人处理未成年子女的案件中，一审程序占比74%，二审占比25%，重审和再审程序占比为1%。
根据全国各地监护人处理未成年子女的房产裁判文书分布来看，上海市位居榜首，其余四位依次为：江苏省，浙江省、广东省和重庆市。
在纠纷类型中的，房屋买卖合同纠纷211起，占比83%，确认合同效力纠纷42起，占比17%。
一
监护人处分未成年人房产的
有效情形及裁判理由
1、父母作为监护人，可以代为处分未成年人名下房产，善意相对人可以取得房屋所有权。
▉ 情形1：父母作为未成年的监护人，代为出售未成年名下房产，相对人以合理价格受让房屋，买卖合同有效。
【典型案例】（2016）黔0602民初311号
裁判理由：父母作为监护人将女儿名下所有的商品房出售。与买方签订的《二手房买卖合同》不存在贱买贱卖等明显不公平约定，买方也按约定支付了相应的购房款，父母也代为按约履行了交付涉案房屋，因此买方依法善意取得涉案房屋的所有权。
▉ 情形2：父或母一方处分未成年人名下的房产，交易对方有理由相信其可以代理未成年的民事行为，支付对价取得房屋所有权，买卖合同应属合法有效。
【典型案例】（2017）湘0224民初2033号
裁判理由：首先，房屋在正式出卖前规划许可证、土地使用权证均登记在未成年名下，该登记行为具有公示、公信力，买方有理由相信该房屋应归未成年所有。其次，未成年人的父母是未成年人的监护人，依法代理未成年人的民事活动。母亲代未成年与买方签订系争房屋买卖合同，整个交易流程符合二手房买卖的惯例，房屋成交价对比当地当时房地产价格，亦未偏离正常价格范围。第三，买方在购买涉案房屋前与未成年父母均不熟悉，且无其他经济往来关系，不存在互相串通损害未成年利益的情况。第四，买方已按照房屋买卖协议的约定，全部履行了付款义务，办理了房屋转移登记手续，取得了该房屋所有权。
▉ 情形3：监护人一方代未成年人出卖房屋，无需另一方监护人许可，合同有效。
【典型案例】（2009）三民再初字第3号
裁判理由：监护人一方把未成年人的房屋出售给他人，买受人依约付清房款，整个过程双方自愿。虽然买受人是与未成年的一方监护人签订房屋买卖协议，但是，买受人有理由相信，按当时合理价格购买讼争房屋不会侵害他人利益，也无义务征求另一监护人许可。
2、监护人代为处分未成年房产的行为，若构成侵权也不影响买卖合同的效力
▉ 情形1：以合理市场价格将房屋出售给善意相对人，不存在未成年的财产受到侵害，如果监护人侵占、损害未成年财产权益，应当承当赔偿责任，但不影响买卖合同的效力。
【典型案例】（2015）浦民一（民）初字第20766号
裁判理由：未成年人的父母是未成年人的监护人，有权代理未成年人的民事活动。系争房屋出售后，房屋出售人取得了房屋对价，且该对价并未明显低于市场正常价值，因此未成年的合法财产权益并未受到侵害。监护人应妥善保管未成年的财产份额，如果监护人有侵占、损害未成年财产权益的行为，应依法赔偿损失，但不影响关于房屋买卖合同的效力。买家基于相对人系未成年的父亲，有理由相信其可以代理未成年而签订买卖合同并支付了相应的对价，因此买受系争房屋的行为是善意、无过错的，法律亦未强制性规定处分未成年人的财产必须有未成年人的全部监护人签字才有效。
▉ 情形2：民法通则规定监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产，不属于效力性强制性规定。如果存在损害未成年利益，由监护人承担赔偿责任。
【典型案例】（2016）渝01民终3301号
裁判理由：即使父亲作为未成年的监护人与房地产公司签订退房协议的行为，最终损害了未成年的利益，亦应由未成年对监护人追究承担赔偿责任，民法通则规定监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产，不应属于效力性强制性规定，否则，不利于保护善意第三人的利益及市场交易安全。
3、未成年人对监护人的行为没有异议，其处分房产的行为有效。
▉ 情形1：未成年子女在成年后对监护人代为买卖的行为不否认，该买卖行为不属于侵害未成年权益，买卖合同有效。
【典型案例】（2017）湘0224民初1590号
裁判理由：房屋出卖人取得了房屋价款，且对价相比市场价完全在合理价格范围内，同时在案件审理时，未成年人已经成年，其对买卖行为并未否认，亦未提出其合法财产权益受到侵害之主张。作为讼争房屋买卖时未成年的监护人，应妥善保管未成年的财产份额。如果监护人有侵占、损害未成年财产权益的行为，应承担相应民事责任，但不影响讼争房屋买卖合同的效力。因此该买卖行为并未侵害未成年的合法权益。
▉ 情形2：监护人有权代表未成年子女处分其共有家庭财产，且未成年人知悉房屋出售事宜，转让不存在无效情形。
【典型案例】（2016）川0112民初3384号
裁判理由：监护人与买家签订《房屋转让协议书》时，房屋部分权利人尚未成年，而作为未成年人的法定监护人，其有权代表子女处置其财产。同时，在协议签订时，其中一子女已满17岁，其在场陪同监护人，应当知道房屋出售的相关事宜。协议各方就房屋转让事宜达成的约定，相关内容不违反法律的禁止性规定，为有效合同。
4、监护人处分未成年人房产，虽然合同有效，但对未成年人不发生效力，法院判决买卖合同解除，由监护人承担违约责任。
【典型案例】（2018）粤01民终3843号
裁判理由：监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄及智力状况，尊重被监护人的真实意愿。”被监护人表示其对监护人出售房屋给第三人的事实不知情，第三人表示在签订合同时知道房屋登记在被监护人名下，但并未要求监护人出具有权代理被监护人出售房屋的相关证明材料。并且被监护人并未对合同进行追认，因此涉案合同对被监护人不发生效力，被监护人不应承担违约责任，买卖合同应解除。
二
监护人处分未成年人房产的
无效情形及裁判理由
▉ 情形1：监护人擅自处分未成年子女名下房屋，且未成年人不需要卖房维持生活、学习，而履行合同就必然违反法律保护未成年人的强制性规定，买卖合同无效。
【典型案例】（2014）盐民初字的239号
裁判理由：监护人卖房的目的不是为了被监护人的生活、学习。房屋合同只要实际履行，就必然要损害被监护人的合法权益。同时也违反民法通则第五十八条第一款和未成年人保护法第五十条、第五十五条的规定。这些规定又不属于市场准入资格的管理性规定，而未成年人保护法属特别法。《民法通则》、《未成年人保护法》对未成年人的法条中均引用了“应当”二字，应当是必须遵照执行，是属于效力性强制性规定，因此合同无效。
▉ 情形2：买受人购买房产时非善意，或者以明显不合理的价格购买未成年人房屋，没有证据证明卖方（监护人）是为子女利益而处分子女财产的情况下，房屋买卖合同应认定为无效。
【典型案例】（2015）东中法民一终字第3047号
裁判理由：监护人处分未成年子女的财产并非一概无效，有效的前提是为了未成年子女的利益。涉案房产从2005年开始一直由第三人承租，没有证据可以证明监护人是为被监护人的利益而转让房产。第三人与监护人先后签订过两份买卖合同、第二份合同中约定的定金金额、房产过户时间等因素分析，第三人明知道房产登记在未成年人名下，但没有证据反映其与监护人签订合同时了解过监护人是否为被监护人利益而转让房产，故涉案合同因违反法律规定而无效。
▉ 情形3：监护人处置被监护人名下房产，是为了偿还监护人债务，买卖合同无效
【典型案例】（2012）浦民一（民）初字第5340号
裁判理由：系争房屋为被监护人与监护人共有的财产，未成年人的财产及相关权益应当受到法律的保护。买卖合同及补充协议中，被监护人签名处虽有监护人签字，但房屋签订买卖合同后收取的房款均用于归还被监护人在外的债务，监护人并未保证未成年人的财产利益得到应有的保障，因此法定代理人在买卖合同上代为签字的行为，实质侵害了被监护人的合法权益，房屋买卖合同对被监护人不具有约束力，房屋买卖合同及补充协议，依法应当认定为无效。
三
其他处分未成年人房产的情形
▉ 情形1：非以未成年人利益为目的，将未成年人名下的房产进行抵押获取借款，法院判决抵押合同无效
【典型案例】（2017）苏12民终2247号
裁判理由：借款的用途并非为了未成年人利益，违反了民法通则第十八条的规定，超越了其作为法定代理人法律所规定的权限范围，应属无权代理。同时，合同相对人未谨慎审查贷款用途，不属于善意相对人，抵押合同无效。
▉ 情形2：以未成年人利益为目的，将未成年人名下的房产进行抵押获取借款，法院判决抵押合同有效
【典型案例】（2013）黄民初字第1576号
裁判理由：监护人以未成年名下房产设定抵押担保，如果能够认定抵押借款是用于未成年人学习、生活的，那么抵押合同有效。
▉ 情形3：监护人不当处分被监护人财产，不影响抵押合同的效力。
【典型案例】（2017）苏1283民初4582号
裁判理由：监护人有权处分被监护人名下财产，如给被监护人造成财产损失，应当承担监护责任，但监护人不当处分被监护人财产不能得出抵押合同无效的结论。
▉ 情形4：将未成年人名下的房产进行租赁，法院判决租赁合同无效
【典型案例】（2014）中中法民一终字第740号
裁判理由：监护人将与未成年共有的房屋出租，处分了本属于未成年人的财产权益，且涉案房产有他人为共有人，属无权处分双方共同的租金收益权，因此租赁合同无效。
四
监护人以未成年人名义
购买房产的情形
现实生活中，有些父母替未成年人购买了房产，此行为若未损害未成年子女的利益，买卖合同有效。
【典型案例】（2015）成华民初字第358号
裁判理由：买受方虽属限制民事行为能力的未成年人，但该行为系法定监护人代理的民事活动，且未损害未成年人的利益，系双方真实意思表示，合法有效，双方签订的《房屋买卖合同》有效。
裁判规则分析
对本次裁判文书的分析可以看出：通常情况下，父母作为未成年子女的监护人和法定代理人，有权代表未成年子女实施民事法律行为，代理未成年子女签订的房屋买卖合同一般认定为有效合同。
但房屋买卖合同存在争议时，应当综合考虑出卖人（签约监护人）和未成年子女的关系、未成年子女的房产情况、出卖房产原因、交易价格、买受人是否存在恶意、涉案房产占有情况等因素来认定合同的效力。
如父母与第三人恶意串通，损害未成年子女利益等，可认定为无效合同。
裁判意见一览表
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房产登记在未成年子女名下的风险及应对
很多父母在购房时基于规避税收、逃避债务、减少交易成本、为子女上学提供便利等方面的考虑，会把房产登记在未成年子女的名下。但是，把房产登记在子女名下会存在各种风险。
一、房产登记在未成年子女名下，一般认为属于家庭财产，父母对房产的处分权限会受到限制。对于子女在房产中的份额，在子女成年之前，父母不能随意处分其房产，例如将房屋出卖或抵押等。如果父母出于自身的经营需要或者资金流通需要处分这类房产时，就会陷入被动。
二、房屋登记在子女名下，父母可能失去财产的控制权。生前赠与也是一种传承安排，但是从子女成年到子女“成才”，通常需要时间。若成年子女出售或抵押房产，可能未必符合父母的传承观念，这就将导致财富流失。
三、从购房者的角度出发，购买未成年人名下的房屋，可能会因合同无效而遭受损失。房价的迅速增长导致房屋在合同签订时和交付时出现较大的价格差，此时，若未成年人父母反悔，会通过未成年人来提起诉讼，从而导致购房者无法获得房屋。即使获得房屋，也会因诉累遭受损失。《民法总则》第三十五条规定：监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。父母处分未成年子女名下的房产，可能会因上述规定导致房屋买卖合同被认定为无效，给购房者带来潜在的风险。除此之外，未成年子女成年后可能会以自己名义起诉要求认定房屋买卖合同无效。
对于此类问题，有如下法商建议：
一、从未成年人父母的角度来看，选择由子女持有房产时，应首先考虑自身有无处分房产的需求，以免出现有资金流动需求却无权处分房屋的情况。
二、如确实需要处分房产，应有证据证明是为子女利益，而且出售后的款项也用于子女的生活、学习以及治疗等需要。
三、从购房者角度来看，购买未成年人名下房产时应尽量确保未成年子女的两位监护人同时在场，以便保证合同的顺利履行。同时为了防止合同被确认无效的可能，应约定对自己有利的违约责任。
上海埃孚欧律师事务所
本次大数据课题组成员
桂芳芳 翟孝娅
乐雯晴 方 佳
孙祥武 张温文
本报告系埃孚欧律所大数据课题组对裁判案例进行整理研究后所得，由于案例数量、案件类型及研究方法等受到一定限制，且我国并非判例法国家，因此以上报告仅供参考。
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