新闻头条我们来关注房地产市场。去年以来，厦门相继出台多项房地产提振政策。昨晚的节目中我们也说了，准购房族们又迎来利好消息——厦门首套房商业贷款利率再次下调，年利率降至3.8%。在这一波接一波的刺激下，厦门楼市目前情况如何呢？来看报道。
厦门首套房商贷利率低至3.8% 看房人多了
虽然是工作日，但在翔安区这处新楼盘的售楼处，依然有不少市民前来看房。楼盘销售经理介绍说，这个楼盘主打小户型刚需产品，每平方米单价在3万元以下，去年开盘时就吸引了不少关注。随着翔安大桥通车，再加上近期的房贷利率下调，多重利好因素叠加之下，前来咨询看盘的客人这些天也增加了。
楼盘销售经理 阴媛媛：从过年之后开始到现在，尤其是这两天有公布新政开始，现在到场客户量是有明显提升，基本每天都有几十组的来访，至少有（增加）20%。现在到场客户量是有明显提升，（房贷利率）4.3%和3.8%比较， 整体减少还款的压力，客户对于房地产信心越来越强。
据介绍，此次首套房商业贷款利率阶段性下调，执行标准为，借款人家庭名下没有未结清房贷记录，申请商业性贷款购买住房，贷款利率LPR减50个基准点，从现在执行的4.3%降到了3.8%。相对于浮动的LPR而言，减50个基准点的利率，会一直伴随到合同结束。
值得注意的是，只要名下没有未结清房贷记录就可以享受这一政策，因此该政策对很多有换房意愿的购房者也有很大的吸引力。我市一些房产中介机构表示，1月31日新政实施后，客户咨询量上涨了10%以上。
房产中介门店店长 吕婉芳：老客户问现在是不是可以置换，因为现在政策针对置换的客户挺好的，每个月利率确实少了很多，置换的市场，如果是说这个利息有调整从现在开始，那原本一房的想换两房，两房想换三房会有一个客流量上会有差的。
多项政策陆续推出 倾向刚需及改善型客户
其实，从去年8月开始，就有一系列针对房地产市场的优惠政策陆续实施，例如首套房首付比例下调、公积金贷款利率降低、换购住房个人所得税退税等等。业内人士表示，这些政策主要针对刚需及有改善性需求的客户，一定程度上增强了购房者信心。但受疫情以及假期看房减少等因素影响，今年一月份我市购房数据并不理想，一二手住宅共成交2839套，环比下跌47.75%。近期，政策面再次迎来利好，传导到市场面后，房地产市场改善预期也有望提升。
贝壳厦门站交易服务中心权证部负责人 何思敏：毕竟整一个购房成本有降低一些的，市场环境上面是会更好的，主要的还是对于刚需及改善型客户是比较好情况，因为去年也开放个税的退税优惠，实际都是在告诉所有的客户群体。如果这个时候你想改善您的居住水平，比较好的一个情况，对于我们整个一个政策，是比较倾向刚需以及改善型客户的。
提前还房贷 为啥越来越火？
伴随着多地频繁调整首套房贷款利率，房贷进入低利率区间，不少贷款购房人开始考虑提前还款。“提前还房贷”为何热度越来越高？想提前还贷的购房人又能否顺利还上呢？
小荣今年24岁，两年前花光了全家的积蓄，在郑州买了一套房子，当时正好赶上国家房贷政策收紧，首套房贷利率为6.37%。最近小荣翻看朋友圈的时候，突然发现首套房贷利率降到了3.8%，于是赶紧给自己算了笔账。
郑州市民 小荣 贷100万的情况下，我的利率是6.37%，月供是多少6235元 如果利率是3.8%的话，月供是4660元，一个月的月供就差了1575元。
为了减轻房贷压力，小荣也想到了提前还款，可却被告知要排队。
郑州市民 小荣：手机银行可以还的，现在没有了，我去线下问了，他们说排队的人比较多，所以得预约，等两三个月才能排得到。
当地记者走访发现，各家银行都出现了排队还款的情况。
郑州某银行客服：目前申请完之后，大概是三个月，三个多月才能排上。
记者调查发现，银行纷纷提高还款门槛，关闭手机银行app提前还贷的功能，转移到线下办理，并提高最低还款额度，同时还限制办理名额，收取违约金。不少想要提前还房贷的买房人都像小荣一样陷入了“线上预约不到，线下让等消息”的死胡同里，焦急不已。
事实上，最近这波“提前还贷潮”并非新事，从2022年起热度便逐渐走高。一位商业银行贷款部门人士对记者说，这两年“房住不炒”的属性愈发明显，房子增值慢了、少了，提前还贷成为了一种减少利息支出的理财办法。据其介绍，特别是在2022年之前的高利率时期申请了房贷，现在手头不紧张，短期内或可见的中长期没有大额资金需求的客户，基本都在操作提前还贷。
近期房贷利率的调整也是重要触发因素。自年初首套房贷利率动态调整机制建立以来，截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个，部分城市房贷利率已迈入“3时代”。专家指出，一方面由于此前贷款的利息较高，购房者希望通过提前还贷来降低成本；另一方面则是2022年投资理财收益波动较大且远不及预期，房贷和投资理财之间收益倒挂，让一些购房者产生了提前还贷的愿望。
房贷转经营贷 “转贷降息”靠谱吗？
然而，正是因为支付了比较高的首付，很多购房人手头并没有多余的资金可以提前还贷。（出标题）有中介就趁机从中发掘“商机”，向消费者推介房贷转经营贷，宣称可以“转贷降息”，诱导消费者使用中介过桥资金结清房贷，再到银行办理经营贷归还过桥资金。然而事实上，这种将房贷置换为经营贷的操作隐藏着诸多安全风险。不久前，中国银保监会消费者权益保护局专门发布风险提示，提醒广大消费者，警惕不法中介诱导，认清违规转贷背后隐藏的风险，防范合法权益受到侵害。具体有哪些风险，一起来看。
风险一：中介违规操作给消费者带来违约违法隐患。根据规定，经营贷须用于生产经营周转。但在“转贷”操作下，银行若发现经营贷款资金未按照合同约定使用，最终将由消费者承担违约责任，不但可能被银行要求提前还贷，个人征信也会受到影响。此外，在经营贷办理过程中，不法中介宣称可以提供办理各项证件、材料的服务，“帮助”消费者申请贷款，其实是通过伪造流水、包装空壳公司等手段获得申请经营贷资格，此行为涉嫌骗取银行贷款，消费者甚至可能会被追究相关法律责任。
风险二：中介垫付“过桥资金”，息费隐藏诸多猫腻。不法中介所谓的“转贷降息”，需要消费者先结清住房按揭贷款，再以房屋作抵押办理经营贷。不法中介为牟取非法利益，往往怂恿消费者使用中介的过桥资金偿还剩余房贷，并从中收取垫资过桥利息、服务费、手续费等各种名目的高额费用，消费者“转贷”后的综合资金成本可能高于房贷正常息费水平。即使最终申请经营贷失败，消费者仍将被中介要求承担上述各项高额费用，同时还将承担高息过桥资金的还款压力。
风险三：“以贷还贷”“转贷”操作有资金链断裂风险。经营贷与住房贷款在贷款条件、利息、资金用途、期限、还款方式等方面都有很大不同。比如，经营贷的期限较短，还款要求也很不一样，且本金大多需一次性偿还，借款人若无稳定的资金来源，贷款到期后不能及时偿还本金，可能产生资金链断裂风险。
风险四：“转贷”操作有信息安全权被侵害风险。消费者选择“贷款中介”的“转贷”服务，需要将身份信息、账户信息、家庭成员信息、财产信息等相关重要信息提供给中介。部分中介获取消费者个人信息后，为谋取非法利益可能会泄露、出售相关信息，侵害消费者信息安全权。
新闻观察：银行设置还贷门槛不可取 长期信用更有价值
从刚刚的新闻中我们看到，购房者想还钱，银行还不乐意了，设置各种门槛，不让你提前还。这是什么原因呢？
银行设置还贷门槛不可取 长期信用更有价值
原因其实很简单，对于银行来说，这些购房者都是优质客户，大量提前还房贷肯定会直接影响到银行生意，所以银行会选择提高还款门槛，来避免优质客户的流失。但我认为，银行也应该理解客户的需求，主动改善服务，而不是对提前还款设置障碍，毕竟相对于短期的利润，长期的信用肯定是更有价值的。如果购房者在提前还贷的时候真的遭遇了恶意阻拦的情况，可以向银保监会申诉，维护自身的合法权益。
建议出台政策 适度降低存量房贷利率
其实，从新闻中可以看出，很多人会提前还贷，是因为新的房贷利率，对于已经购房的人来说是享受不到的。所以我也想替新闻中的小荣以及我本人这种在房贷利率较高的时候买房的人说几句，建议相关部门也能针对我们这个群体出台一些举措，引导银行适度地降低存量房贷的利率，这样既能降低大家的月供压力，还能释放内需和消费。
警惕不法中介 理财需理性
就像你说的，存量房贷和新增房贷的利差过大，会让很多已经买房的人觉得亏了，有些人就会铤而走险，通过其它的渠道，比如新闻中提到的违规“转贷”来弥补损失。你怎么看待这种现象？我们又该如何规避呢？
其实大多数中介使用的方法，就是诱导消费者使用中介的过桥资金先结清房贷，然后再到银行办理经营贷，归还过桥资金。听起来很简单，实际上却隐藏着违约违法、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂等等巨大的风险。所以在理财方面我们一定要理性对待。首先，我们要提高风险防范意识，严格遵守法律法规，对于一些所谓的“灰色地带、特殊手段”，不论收益多大，都要果断拒绝；其次就是选择正规的金融机构，认真地审核合同内容。对于大多数人来说，房贷这笔钱都不是小数目，还是那句话，我们保持理性的心态，用科学理财来换取合法收入。
第一章 总 则
第一条 为规范银行与信托公司开展业务合作的经营行为，引领银行、信托公司依法创新，促进银信合作健康、有序发展，保护银信合作相关当事人的合法权益，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》和《中华人民共和国信托法》等法律，以及银行、信托公司的有关监管规章，制定本指引。
第二条 银行、信托公司在中华人民共和国境内开展业务合作,适用本指引。
第三条 本指引所称银行，包括中华人民共和国境内依法设立的商业银行、农村合作银行、城市信用合作社、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构以及政策性银行。
本指引所称信托公司是指中华人民共和国境内依法设立的主要经营信托业务的金融机构。
第四条 银行、信托公司开展业务合作，应当遵守国家宏观政策、产业政策和环境保护政策等要求，充分发挥银行和信托公司的各自优势，平等协商、互惠互利、公开透明、防范风险，实现合作双方的优势互补和双赢。
第五条 中国银监会对银行、信托公司开展业务合作实施监督管理。
第二章 银信理财合作
第六条 本指引所称银信理财合作，是指银行将理财计划项下的资金交付信托，由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为。
第七条 银信理财合作应当符合以下要求：
（一）坚持审慎原则，遵守相关法律法规和监管规定；
（二）银行、信托公司应各自独立核算，并建立有效的风险隔离机制；
（三）信托公司应当勤勉尽责独立处理信托事务，银行不得干预信托公司的管理行为；
（四）依法、及时、充分披露银信理财的相关信息；
（五）中国银监会规定的其他要求。
第八条 银行、信托公司应当建立与银信理财合作相适应的管理制度，包括但不限于业务立项审批制度、合规管理和风险管理制度、信息披露制度等，并建立完善的前、中、后台管理系统。
第九条 银行开展银信理财合作，应当有清晰的战略规划，制定符合本行实际的合作战略并经董事会或理事会通过，同时遵守以下规定：
（一）严格遵守《商业银行个人理财业务管理暂行办法》等监管规定；
（二）充分揭示理财计划风险，并对客户进行风险承受度测试；
（三）理财计划推介中，应明示理财资金运用方式和信托财产管理方式；
（四）未经严格测算并提供测算依据和测算方式，理财计划推介中不得使用“预期收益率”、“最高收益率”或意思相近的表述；
（五）书面告知客户信托公司的基本情况，并在理财协议中载明其名称、住所等信息；
（六）银行理财计划的产品风险和信托投资风险相适应；
（七）每一只理财计划至少配备一名理财经理，负责该理财计划的管理、协调工作，并于理财计划结束时制作运行效果评价书；
（八）依据监管规定编制相关理财报告并向客户披露。
第十条 信托公司开展银信理财合作，应当和银行订立信托文件，并遵守以下规定：
（一）严格遵守《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》等监管规定；
（二）认真履行受托职责，严格管理信托财产；
（三）为信托财产开立信托财产专户，并将信托财产与固有财产分别管理、分别记账；
（四）每一只银信理财合作产品至少配备一名信托经理；
（五）按照信托文件约定向银行披露信托事务处理情况。
第十一条 信托公司应自己履行管理职责。出现信托文件约定的特殊事由需要将部分信托事务委托他人代为处理的，信托公司应当于事前十个工作日告知银行并向监管部门报告；应自行向他人支付代理费用，对他人代为处分的行为承担责任。
第十二条 信托公司开展银信理财合作，可以将理财资金进行组合运用，组合运用应事先明确运用范围和投资策略。
第十三条 银行开展银信理财合作，应当按照现有法律法规的规定和理财协议约定，及时、准确、充分、完整地向客户披露信息，揭示风险。
信托公司开展银信理财合作，应当按照现有法律法规的规定和信托文件约定，及时、准确、充分、完整地向银行披露信息，揭示风险。
第十四条 信托公司除收取信托文件约定的信托报酬外，不得从信托财产中谋取任何利益。信托终止后，信托公司应当将信托财产及其收益全部转移给银行。
银行按照理财协议收取费用后，应当将剩余的理财资产全部向客户分配。
第三章 银信其他合作
第十五条 银行和信托公司开展信贷资产证券化合作业务，应当遵守以下规定：
（一）符合《信贷资产证券化试点管理办法》、《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》等规定；
（二）拟证券化信贷资产的范围、种类、标准和状况等事项要明确，且与实际披露的资产信息相一致。信托公司可以聘请中介机构对该信贷资产进行审计；
（三）信托公司应当自主选择贷款服务机构、资金保管机构、证券登记托管机构，以及律师事务所、会计师事务所、评级机构等其他为证券化交易提供服务的机构，银行不得代为指定；
（四）银行不得干预信托公司处理日常信托事务；
（五）信贷资产实施证券化后，信托公司应当随时了解信贷资产的管理情况，并按规定向资产支持证券持有人披露。贷款服务机构应按照约定及时向信托公司报告信贷资产的管理情况，并接受信托公司核查。
第十六条 信托公司委托银行代为推介信托计划的，信托公司应当向银行提供完整的信托文件，并对银行推介人员开展推介培训；银行应向合格投资者推介，推介内容不应超出信托文件的约定，不得夸大宣传，并充分揭示信托计划的风险，提示信托投资风险自担原则。
银行接受信托公司委托代为推介信托计划，不承担信托计划的投资风险。
第十七条 信托公司可以与银行签订信托资金代理收付协议。
代理收付协议应明确界定信托公司与银行的权利义务关系，银行只承担代理信托资金收付责任，不承担信托计划的投资风险。
第十八条 信托财产为资金的，信托公司应当按照有关规定，在银行开立信托财产专户。银行为信托资金开立信托财产专户时，应要求信托公司提供相关开户材料。
第十九条 信托公司设立信托计划，应当选择经营稳健的银行担任保管人。受托人、保管人的权利义务关系，应当遵守《信托公司集合资金信托计划管理办法》的有关规定。
第二十条 信托公司可以将信托财产投资于金融机构股权。
信托公司将信托财产投资于与自身存在关联关系的金融机构的股权时，应当以公平的市场价格进行，并逐笔向中国银监会报告。
第二十一条 银行、信托公司开展银信合作业务过程中，可以订立协议，为对方提供投资建议、财务分析与规划等专业化服务。
第四章 风险管理与控制
第二十二条 银行、信托公司开展业务合作，应当制订合作伙伴的选择标准，并在各自职责范围内建立相应的风险管理体系，完善风险管理制度。
第二十三条 银行、信托公司开展业务合作，应当各自建立产品研发、营销管理、风险控制等部门间的分工与协作机制。
第二十四条 银行应当根据客户的风险偏好、风险认知能力和承受能力，为客户提供与其风险承受力相适应的理财服务。
信托公司发现信托投资风险与理财协议约定的风险水平不适应时，应当向银行提出相关建议。
第二十五条 银信合作过程中，银行、信托公司应当注意银行理财计划与信托产品在时点、期限、金额等方面的匹配。
第二十六条 银行不得为银信理财合作涉及的信托产品及该信托产品项下财产运用对象等提供任何形式担保。
第二十七条 信托公司投资于银行所持的信贷资产、票据资产等资产的，应当采取买断方式，且银行不得以任何形式回购。
第二十八条 银行以卖断方式向信托公司出售信贷资产、票据资产等资产的，事先应通过发布公告、书面通知等方式，将出售信贷资产、票据资产等资产的事项，告知相关权利人。
第二十九条 在信托文件有效期内，信托公司发现作为信托财产的信贷资产、票据资产等资产在入库起算日不符合信托文件约定的范围、种类、标准和状况，可以要求银行予以置换。
第三十条 信托公司买断银行所持的信贷资产、票据资产等资产的，应当为该资产建立相应的档案，制订完整的资产清收和管理制度，并依据有关规定进行资产风险分类。
信托公司可以委托银行代为管理买断的信贷、票据资产等资产。
第三十一条 银行、信托公司进行业务合作应该遵守关联交易的相关规定，并按规定进行信息披露。
第三十二条 中国银监会依法对银行、信托公司开展业务合作实施现场检查和非现场监管，可以要求银行、信托公司提供相关业务合作材料，核对双方账目，保障客户的合法权益。
第三十三条 中国银监会依法对银行、信托公司开展业务合作中违法违规行为进行处罚。
二OO八年十二月四日
