来源：雪球App，作者： 佛山楼市君，（https://xueqiu.com/7236319556/301993484）
如果给你50万，你能想到最高收益的方法是什么？股票、基金、定存，还是国债？
在佛山，有人却另辟蹊径：买一套公寓，然后坐等收租。
别急着惊讶，如果我告诉你，佛山有公寓的租金回报率已经高达12%呢？
租金回报率最高12%
买公寓比理财还挣钱？
最近，有中介朋友向楼市君提起：
“现在低总价的小户型公寓好受欢迎，大家觉得对比存钱，投资公寓的回报率更高”
紧接着，他又甩来一个例子。
这是一套桂城丽日广场50平的公寓，仅挂牌一天就以15万的总价成交。
楼市君算了算，其月供大约只需要844元，但同楼盘同户型的月租金可以去到1500元，租金回报率达到了12%。
也就是说，付完5成首付后，扣除月供，业主每年能拿回大约7800元。
|来源：
按照这个思路，楼市君把佛山公寓交易情况翻了个底朝天。
像上面这种月租能覆盖月供的公寓，数量还真不少。而且，他们的租金回报率也非常可观。
楼市君也发现，这批公寓有两个显著的特点。
一是公寓本身处于核心地段，二手业主接手后不愁租。
这批公寓中，禅城和南海的数量最多，其中更是不乏像金色领域这样，紧邻广佛线地铁口的产品。
|来源：高德地图
二是总价比较低，基本都在15万左右，真正的“降到位了”。
15万，拿去存一年定期，利息也只有2千多。但拿来买一套公寓，一年最多就能“净赚”7000+。
这对比，难怪有人拿公寓当理财产品~
笋盘最快一天成交
公寓凭何成为投资神器？
说起来公寓这种产品，从前也是饱受争议。不少人觉得，公寓有着40年产权太短、水电太贵等等问题。
但现在看来，有些二手公寓竟也成了香饽饽。
一方面，购买二手公寓成本确实比较低。
对比来看，大多数公寓在二手出售时，价格都是低于当年一手成交价的。
例如，网显示，敏捷金谷国际目前在售的参考总价在28万/套。但其二手成交总价则基本都在20万以下。
|来源：
另一方面，公寓的租金水平比较平稳。
目前，公寓依旧是不少年轻人工作租房的首选。
尤其是处于核心地段的公寓，租金水平比较稳定，受到周边上班族的青睐，业主根本不愁租。
综合看下来，二手公寓买回来的价格降低了，租出去收到的租金反而还有上涨空间，这不是妥妥的投资利器？
| 佛山城市景观图
| 佛山楼市发布摄
当然啦，并不是所有公寓都能在二手市场大受欢迎，这些公寓一般都有一些特点。
其一，临近CBD的公寓更抢手。
一般来说，租住公寓的人群多数是CBD写字楼的上班族。因此，在这附近的公寓会是上班族的首选，毕竟可以大大节省通勤时间。
而对于业主来说，CBD附近公寓的租金不会太低，且租客一般工作不变就不会断租，相对来说比较稳定。
| 佛山城市景观图
| 佛山楼市发布摄
其二，临近地铁、甚至是地铁上盖的公寓更受上班族欢迎。
这种公寓往往能租到更好的价格，毕竟下班不用经历日晒雨淋，出了地铁就是家，还是很幸福的。
| 佛山城市景观图
| 佛山楼市发布摄
其三，项目本身具有稀缺性，能吸引到上班族租客以外的家庭自住人群。
在很多人的印象里，公寓就是一栋孤零零的楼、一居室，不超过50平。
但现在公寓的产品越来越丰富，有些公寓也能做到上百平，甚至是大平层。
例如，在千灯湖板块的天际，有74-133平的公寓户型，目前新房在售价格大约1.4万/平。
| 天际实景图
| 佛山楼市发布摄
对公寓心动了？
收好这份成交榜单！
说了这么多，楼市君也直接给大家来点儿实际的，佛山的大家都买了什么产品？能不能直接“抄作业”？
来，上数据！
近一年来成交套数排名前三的公寓项目，都位于禅城区。
排名第一的是祖庙的华南金谷，也就是敏捷金谷国际，位于城北中学旁。
其一手均价只需要6000元/平，投资门槛非常低。
而排名第二的天汇云湾，则位于富人区奇槎板块，部分南向单位可以看到东平河。
这种能望江景的公寓在佛山还是比较少见的，目前项目在售39-123㎡户型，均价约9000元/平。
南海也有一些项目上榜，例如位于千灯湖中轴的南海之门，项目目前在售102-148㎡户型，均价约1.1万元/平。
而且，凭借着高端公寓的属性，其近一年成交金额达到了2.18亿元。
另外，千灯湖的高端公寓——保利天悦，目前在售68-304平㎡户型，无论自住还是投资都是不错的选择。
| 保利天悦304平公寓样板间
| 佛山楼市发布摄
近一年来成交金额排名第一的，则是佛山绿地中心，其位于禅城石湾，距离3号线镇安站和季华六路站都比较近。
此外，还有京华广场、星星凯旋国际、保利维塔等项目，也在近一年成交金额前十榜单上。
其中，维塔目前在售公寓为291-332㎡的大平层，这完全打破了大众对公寓的印象，把公寓产品拉到另一个level。
目前，项目仅剩最后收官30席，价格大约1.3万/平起。
｜维塔一期实景
| 项目供图
最后的最后，楼市君想说，前不久发布的二季度货币政策执行报告中，央行提及住房租赁产业，是未来房地产市场发展的重要方向。
从这个角度来说，如果你有充足的闲置资金，想要细水流长的回报，购买公寓然后出租，确实是值得考虑的投资方式。
那么，如果是你，你会选择购买公寓作为投资理财吗？来评论区留下你的故事~
界面新闻记者 | 韩宇航
界面新闻编辑 | 江怡曼
近日，邮储银行和南京银行等多家银行和兴银理财、汇华理财、北银理财等理财公司纷纷宣传起旗下的美元理财产品。
据普益标准数据统计，截至目前，美元理财产品的总规模已达2322.95亿元，其中由14家理财子公司发行的美元理财产品规模为2142.43万亿元。
从收益率来看，美元理财确实够“香”。根据普益标准的数据统计，截至7月14日，市场上存续美元理财产品今年以来平均年化收益率为4.33%。拆分主体类型，合资银行理财公司旗下美元理财产品收益率最高，今年以来平均年化收益率为5.20%。其次为国有行理财公司，收益率为4.91%。即使是业绩表现相对不佳的股份行理财子的美元理财产品收益率也有3.64%。
对比募集币种为人民币的固收理财，美元理财的收益情况无疑高出不少，普益标准数据显示，截至7月14日，年内理财产品平均年化收益率为3.3%。
降息“靴子”即将落地，美元理财收益依旧可观
由于统计口径不一，界面新闻记者根据中国理财网的数据搜索“美元”，发现目前共存续美元理财产品525只。14家参与美元理财产品发行的理财公司包括5家国有行理财公司：中银理财、工银理财、建信理财、交银理财、农银理财；3家股份行理财公司：招银理财、兴银理财、光大理财；3家城商行理财公司：北银理财、宁银理财、杭银理财以及3家合资理财公司：高盛工银理财、贝莱德建信理财、施罗德交银理财。其中发行美元理财产品较多的是中银理财和招银理财。
美元理财的高收益率已经持续了一段时间，早在3月份，多只美元理财业绩便已持续稳定在4.5%以上。而此轮银行和理财公司对美元理财的宣传，也多是在提醒投资者把握美联储降息的“窗口期”。
目前，市场上存续美元理财产品的投资标的多为美元存款，当前市场关于美联储降息的预期不断增强，而降息的落地将直接影响以美元存款为主要投向的银行理财的收益情况。故而在美联储降息的“靴子”还未落下的窗口期，各家理财公司和代销银行纷纷卖力宣传，提醒投资者把握时机。
中信建投银行业分析师马鲲鹏在研报中指出，美联储加息周期已经结束，2024年美联储将降低联邦基金利率，美国进入降息周期。受此影响，预计美元理财产品业绩比较基准估计会降低，但业绩比较基准依然会高于全部理财产品，而且估计发行量会增加，但是增速会下降；同时预计为了对冲美元利率下调，美元理财产品的风险等级会提高。
贝莱德建信理财副总经理、首席多资产投资官刘睿日前也对界面新闻等多家媒体表示，今年美国大概率会降息一至两次，从而开启降息周期。美国经济越来越趋近于软着落的情况，有更多的客观数字支持现在做一些降息的动作，所以整个市场预期9月份降息的概率比较高。同时，他也表示对美债前景乐观。
市场上多位业内人士也都判断美债将迎来合适的投资时机，这也与即将开启的美联储降息周期有关。一方面，当前美债利率较高，买入美债可以享受较高的票息收入；另一方面，若美联储未来进入降息周期，随着债市的进一步走牛，从美债价格上涨考虑资本利得也会有较大收益。
外币理财不只看收益率，汇率波动需警惕
一位国有银行的理财经理曾提醒界面新闻记者，投资者在购买美元等外币理财产品时还要注意汇率和汇差，汇率下跌的时候，可能面临双重损失，也要减少过于频繁地买卖。
界面新闻记者在银行网点走访过程中，一位国有行工作人员表示，主要还是要考虑购买日和到期日的汇率，防止汇率波动抵消了理财产品的收益。
那么近几年汇率波动幅度如何？根据市场公开数据，美联储从2022年开启了加息周期推动了美元升值，使得人民币相对于美元在2022年和2023年分别有8%左右和3%左右的贬值。
接下来，美联储降息的落地将推动美元贬值，而美元的贬值带来的汇率波动将直接影响投资者购买美元理财产品的到手收益。如果这一波动大于美元理财的约定收益，无疑将得不偿失。
根据中国理财网，目前共有13只名称带有“美元”的美元理财产品处于募集状态，且都将在接下来的两周内结束募集。
从业绩比较基准来看，披露具体业绩比较基准的11只美元理财产品中，7只产品的业绩比较基准下限都在5%以上，其中宁银理财产品“晶耀固定收益类封闭式美元理财61号”业绩比较基准达到了年化5.33%-5.43%。
根据普益标准数据统计，截至8月8日，美元理财存续产品数量为2290只，相较于去年末增加了1558只。
“最近入手了一款美元理财产品，成立以来年化收益率达到5.02%，投入1万美元，过了两周时间，收益大约20美元。”一位投资者对第一财经记者表示，在人民币存款挂牌利率调降后，身边不少偏好稳健收益的同事、朋友也购买美元存款或美元理财产品。
继国有行、全国股份制银行先后完成新一轮的存款挂牌利率调降后，8月份又有十多家城商行完成跟进下调，调降后的5年期存款利率普遍下移至2.5%下方。随着人民币存款利率高地进一步被占领，像前述投资者一样，不少居民又将目光投向了外币存款和外币理财，以获得较高的投资收益。
但近期海外市场波动较为剧烈，人民币又开启暴涨模式，业内人士提示，美联储降息信号较为强烈，后续美元存款利率上行空间有限，美元理财的底层资产存在波动的风险，投资者在购入时，需要考虑汇率风险及换汇成本等多重风险。
年化收益率达5%
“最近又有不少客户来咨询美元存款和美元理财产品，甚至过往不太关心境外理财产品的一些老头老太也颇感兴趣。”在一家城商行工作的李越（化名）说，大部分是觉得人民币定期存款利率太低了，保险相较而言期限太长，理财产品不太熟悉的情况下，我们也不敢贸然推荐给居民。
记者从李越展示的银行美元存款产品中看到，该行美元定期存款产品有1年期、半年期、3个月、1个月四类期限，利率在4.5%～5.05%不等，分别为5.05%、4.80%、4.95%、4.70%，起存额度均在1万美元。也有2000美元起存的美元定期存款产品，但利率相较于前述产品大约低30BP。“具备高利率和比较稳健的特点，这些产品都卖得比较好。”李越对记者说。
记者注意到，不只城商行，多家外资银行美元存款产品利率也处于高位，成为银行理财的主打投资产品。一位外资行的理财经理对记者表示，该行美元定期存款利率在4.5%～5%的范围，根据起存金额的不同有所浮动，今年以来有不少居民购入。
“如果客户觉得美元存款不具备优势，我们还会推荐美元理财产品。”前述外资行理财经理向记者展示该行代销的部分QDII理财产品，大多数业绩比较基准在4%以上，不少产品达到5%，起投金额最低为1美元，普遍为R1或R2风险等级。
资金“出海”热情旺盛
近年来，在人民币存款利率一再调降的背景下，居民的跨境投资热情也被持续点燃，美元存款、美元理财受到居民关注。
美元理财产品相应的存续规模也持续上升。根据普益标准数据统计，截至8月8日，美元理财存续产品数量为2290只，相较于去年末增加了1558只，增幅2倍多。
普益标准数据统计显示，目前市场上共有14家理财机构持有存续美元理财产品，总规模达2142.43亿元（等值人民币），部分产品今年以来年化收益率在4.5%以上，截至今年上半年末，美元理财年内平均年化收益率为4.72%，相较于1月末的4.65%上升了7BP。
从产品类型上来看，固定收益类产品占比超过七成，现金管理类产品占比约为两成，混合类、权益类等产品合计约为一成。
谈及居民资金“出海”热情高涨，一位合资理财公司人士对记者表示，国内利率环境的变化带来全球配置机会，投资者对跨境产品的配置热情高涨，叠加海外市场表现突出，吸引大量投资者关注和资金涌入。
今年以来，QDII基金持续被买爆，多次出现高溢价。相较于隔壁QDII基金的表现，QDII理财的发展不徐不疾。“QDII基金的高溢价，体现出国内投资者对海外投资的需求比较高，QDII理财也要同步发展，表明除了风险偏好资金有配置海外资产的需求外，寻求低波稳健投资品的资金‘出海’需求也比较旺盛。”前述人士表示。贝莱德建信理财总经理范华指出，QDII理财产品同QDII之外的理财产品一样，中低风险产品仍最受欢迎并且占据主流。
招商银行研究员苏畅认为，QDII理财产品在策略和风格上与投向境内固收的普通理财比较接近，在跨境投资工具中属于相对低波的品种，无法满足风险偏好更高的投资者。
注意汇率风险
不过，近期资本市场的大幅波动让不少投资者担忧手头产品的收益。
8月以来，人民币开启暴涨模式，短短两周时间涨幅超过千点，人民币对美元中间价重返7.1关口。人民币大幅波动使得持有美元理财产品的投资者体会到了“惊心动魄”。“上个月收益率还有5%，这会儿收益率只有接近4%的水平了，未来不知道会不会进一步下跌。”一位持有美元理财产品的投资者对记者说。
接受记者采访的业内人士认为，持有美元理财产品的投资者需关注汇率风险及美元资产价格波动。市场对美联储降息预期较强，美元指数回落，人民币有望进一步反弹。同时，人民币汇率双向波动的可能性加大。
“此前受美联储加息影响，美元存款利率保持较高水平，但是随着近期美联储释放的降息信号较为强烈，后续美元存款利率上行空间有限。”
不仅美元理财产品受到冲击，美元存款也遭受波动。融360数字科技研究院分析师艾亚文表示，利率与货币政策和经济环境密切相关，美联储维持高利率水平支撑了美元存款利率。有部分银行为了吸引更多客户，通过提供高利率的美元存款产品来揽储。
记者也从多家银行了解到，当下美元存款利率虽最高能到5%，但较此前已有所走低。“美元存款利率也会跟随市场变化调整，每周、每个月都会有新的报价。”前述外资行理财经理说，该行旗下一款五年期美元定期存款产品，三个月前还有5.25%的利率水平，现在已相较于此前下调了20BP，整体来看，美元存款产品利率处于下行通道。
业内人士提示，意在配置美元资产的投资者，未来可能会面临美元降息和人民币升值的风险。此外，美元存款虽然利息相对较高，但相关的通道费用也较高，且存在一定的汇率风险，投资者需要根据自身的风险偏好选择。
