房地产业已进入深度调整期各项政策持续发力 机构预计下半年新房市场下行态势将有所放缓

　　7月4日，由北京中指信息技术研究院（简称“中指研究院”）主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中房指数2024房地产市场趋势报告会”在北京召开。中指研究院现场发布了《2024上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》报告。 　　针对2024年上半年中国房地产市场形势，该报告指出，2024年以来，全国新房市场整体延续调整态势，二手房市场在“以价换量”带动下，成交保持一定规模，但房地产整体下行压力仍较大。在此背景下，4月30日政治局会议定调楼市政策方向，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，“5.17”房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存，6月7日召开的国常会再次明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。多项政策落地后，部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。 　　市场方面，2024年上半年，百城二手房价格延续调整态势，累计下跌3.61%，新房受改善型楼盘入市带动，百城新房价格累计结构性上涨1.24%。整体来看，上半年，业主“以价换量”促交易特征明显，带动二手房价格持续下探；居民改善性住房需求占比提升，推动改善新盘加速入市，进而结构性拉动百城新房价格上涨。上半年，重点100城新建商品住宅成交面积在高基数下同比下降约四成，6月在基数回落及政策带动下，同比降幅收窄至约两成。1至5月重点城市二手房成交套数同比下降13%，6月以来（6月3日至6月30日），二手房周均成交套数同比增长超20%，市场表现明显优于新房，上海、深圳、杭州等城市政策效果明显，其中上海6月以来二手房多日网签量超千套。 　　土地方面，2024年上半年全国土地市场表现平淡，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超30%，土地成交楼面均价和溢价率均较去年同期下降。房企投资继续聚焦，土地成交的城市集中度进一步提升，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重升至近六成。土拍热度方面，进入二季度，由于优质地块较少，叠加房企拿地意愿尚未修复，仅上海、杭州、成都等地部分地块尚能竞拍出高溢价，多数土地以底价成交，市场情绪低于一季度。土拍规则继续优化，上海于6月取消了土拍溢价率10%的上限要求，北京上调了部分地块溢价率上限。 　　企业方面，2024年上半年，TOP100房企销售总额同比下降41.6%，降幅较上月收窄。上半年，TOP100企业拿地总额同比下降35.8%，降幅较1至5月扩大，对于优质地块房企投资积极性较高，而性价比偏低的地块，房企保持谨慎的拿地态度。 　　针对2024年下半年中国房地产市场趋势展望，报告分析，房地产调控方面，预计将聚焦在“稳市场”“去库存”方面，配套政策有望继续优化落实。稳市场方面，部分城市仍有望继续降低房贷利率、降低交易税费，一线城市限购政策仍有优化空间，同时促进“好房子”建设的配套政策也有望继续完善，带动改善性住房需求释放。去库存方面，各地国企收储已建成未售新房预计将进入实际落地阶段，同时南京、郑州等国企“收旧换新”模式或将得到推广，此外，通过收回、收购等方式盘活存量土地的政策也有望取得进展。 　　从市场趋势来看，上半年，全国新建商品房销售规模同比下降超20%，市场超预期调整。预计2024年下半年，在各项政策持续发力下，新房市场下行态势将有所放缓，但由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，全国房地产市场仍面临调整压力，新房市场或仍处于筑底阶段。乐观预期下，国企收储加快，下半年全国新建商品房销售面积与上年同期基本持平，全年同比下降10%左右；中性预期下，全年新建商品房销售面积同比或下降14.9%；悲观预期下，全年降幅约18%。供应方面，新开工面积下行态势难改，全年预计同比降幅仍较大；房地产开发投资额在低基数效应显现下，下半年同比降幅或有收窄，但全年投资表现预计仍偏弱，项目“白名单”等政策深入推进落实，或将对投资产生一定支撑。