来源：雪球App，作者： 米居咨询，（https://xueqiu.com/6279023269/202403266）
继理财暴雷，花样年出现流动性危机后，又一家位于深圳的千亿房企地产理财板块爆雷了
被称为“旧改之王”的地产理财板块出现了产品暴雷，据报道，此次爆雷主要是3亿到期理财未兑付引起的，而这一恐慌情绪迅速的蔓延到了客户和资本市场上，跟不同的是，这是一家三条红线都位于“绿挡”的房企。
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11月4日，近500个投资人聚集于罗湖友谊酒店维权。目前发行的理财产品，金额高达127亿元，很多客户都是佳兆业的业主，其中不乏投资了四五千万的客户。
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资本市场方面，股价开盘暴跌超10%，随后不断下挫，收跌超15%，最新股价1.01港元，市值70.9亿港元，，，分别下跌11%，19%，13%，市值当天累计蒸发12亿。
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在地产界被称为“不死鸟”，之前因美元债券违约一度面临破产又起死回生，这一次在地产风声鹤唳中，再一次走上封口浪尖，6年前佳兆业因一年内到期的贷款300亿，而账面资金仅有6个亿，一度濒临破产；而现在，截至最新财报显示，佳兆业账上躺着383.6亿元，所以，董事局主席郭英成很快就给出回应：
佳兆业是负责人的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还。
不同于高管的骚操作，佳兆业在几乎统一时间给出了初步兑付方案，总体来说态度和决心还是很不错：
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大家可能会比较好奇，明明账上趴着380亿，为什么会3亿理财兑付不了，难道是地产商有意逃废债“躺平”么？
这就不得不提到上市公司常用的财务粉饰：
即明股实债！
我们以借款给花样年1亿开发杭州花浦项目为例
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就是上面这个股权架构，将借款给花样年花浦项目的1亿借款变成了股权，但他们本质上是借贷关系，百大集团收取固定利息，到期花样年还本付息，但体现在财报上，却成了股权关系，真实的债务水平被隐藏了。
但认真读财报你会发现，在这一切的背后是地产公司少数权益的快速增长，花样年2017年的少数股东权益32亿，不到母公司的30%，但是2021年，少数股东权益已经增长到了46%至122亿，于母公司的143亿已经接近，四年的增幅284%，而也是类似的情况，根据半年报显示，佳兆业少数股东权益445亿，集团母公司权益只有368亿，少数股东权益比母公司权益还高出了80亿，这就是为什么很多暴雷的地产上市公司账上趴着几百个亿，但是因为几个就违约，因为都是受限资金。
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PART 01
大家都是做地产的，不好好盖楼卖房子，为什么会跨界去做理财？
地产公司开财富公司的原因其实很明确
一是监管对于地产融资的通道越来越限制：
2016年开始，中国房地产经历最严的一轮宏观调控，加上资管新规出台，导致银行、信托、券商资管和基金子公司的非标融资业务萎缩，但是房地产一直以来被视作优质资产，仍旧具有较强的金融属性。
因此，房企意识到，谁能掌握低成本的资金谁就是这个市场最后的胜利者，布局金融投资成为大中型房企避免被淘汰、实现突围甚至弯道超车的资本。在此思路下，房企加快在的布局。
二是外部资金要求的成本一直降不下来：
外面的财富管理公司帮助地产商融资，渠道费一般在1.5%-3.0%左右，而资金成本仅6-8%左右，所以通过一些大型的财富公司募集，无疑之中增加了非常大的资金成本，为了降低融资成本，就干脆自己成立金融公司，自己募集，降低资金成本，但是做金融跟做地产管理模式完全不一样，地产是粗放式管理，而金融是精细化行业，那怎么办？给高薪直接挖人呗，所以，在2018年后，大量的银行、头部三方理财从业人员，比如恒天、利德、钜派等以完成原始财积累的财富公司被疯狂挖人，薪资待遇直接翻一番
三是近期监管对房企融资的三条红线等一系列要求：
在新形势下，房企需要新的融资渠道，于是一场地产商成立自己财富公司的浪潮席卷了财富市场，除了恒大集团的财富，还有今天暴雷的旗下锦横财富，中南集团旗下的中南锦时，绿地集团旗下的绿地金融，阳光城旗下的华冕财富等等。
这当中提一下，国际评级机构将中南建设信用评级从“B+”下调至“B”，将美元票据从“B”下调至“B-”,财务上面增收不增利，目前仍有一道红线；阳光城三笔债券已经展期，实控人正在出售资产归集资金，三季度扣非后净利润亏损17.52亿元。
地产公司成立财富一般都是给集团实控项目或者关联公司募集资金使用，其一，会不会存在自融的嫌疑，另外，由于监管的原因，银行、信托等融资通道被叫停，金交所定融又成了常见的融资的通道，而这一通道也在被监管大力整顿，一旦通道被堵死，叫停发行新产品，加上地产商现金流又很紧张，就会出现压死骆驼的最后一根稻草，出现挤兑风险，引发蝴蝶效应，财富，锦恒财富暴雷都有这样的共性。
PART 02
其实在理财暴雷之前，已经出现了不详的征兆，只是大家都没有想到来的这么快
9月27日，佳兆业深圳嘉里中心办公区聚集大量P2P的投资者，原因是产品爆雷，瞬间引起很多人关注
此后佳兆业第一时间发布声明：“聚集者系小康资本p2p的投资者，因该产品已经暴雷，投资者未能如期收回投资本息，该情况与我司无关。
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简单来说，小康资本和小康置业是同一个实控人，小康置业购买了的物业，并支付了定金约3750万元人民币，后小康置业未按期支付购房尾款造成了违约，按照合同约定，佳兆业没收了3750万的定金，当投资者知道自己的理财被挪用买物业，而且被没收了之后，就出现了上述情况。
其实P2P暴雷这个事情大家近几年在快鹿投资、当天财富，团贷网的暴雷下，已经习以为常了，但是由于这次涉及到了雷声滚滚的地产行业，所以，佳兆也是不得不发公告，虽然是虚惊一场，但是还是引起了市场的关注。
但是接下来的事情，不得不让大家对佳兆业有些失去信心，不得不怀疑会不会是下一个？
比如延迟交房
位于广州金融城的豪宅佳兆业壹号，原定于2020年12月交房，因为限高问题，全部延期交付，并且没有一个确定交房时间
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比如一直以来的降价促销
龙岗壹都汇最低8.66折，原价120万降到75万起，均价不到2万/平，刷爆朋友圈，而该楼盘住宅总货值15.63亿，即使以其最低折扣让利，开发商或少赚1.36亿元。
武汉佳兆业滨江新城楼盘从一年多的9700，降到6000多，几乎缩水1/3；
再比如人员结构优化
佳兆业成都公司大撤销，早上吃饭听说要裁撤，不到中午通知文件就挂上网了。公司以迅雷不及掩耳之势就没了，剩下员工一脸懵逼：
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估计很多员工都是一脸蒙，我是谁，我在哪，我要去哪？
市场不好，大家都在降价促销回款、裁员节流，情有可原，但是对于来说，真正的达摩克利斯之剑可能是在资本市场。
根据乐居财经的统计，今年年内即将有18家房企、19只到期。这18家房企整体的美元债发债规模累计46.75亿美元，未偿余额41.19亿美元。
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其中，单笔到期债务余额最高的是，还有4亿美元，到期时间是12月7日。除此以外，佳兆业还有8亿美元的将于2022年到期，还不包括明年约11亿美元的利息款。
截至10月26日，佳兆业的美元债遭遇持有人的“割肉式斩仓”，连续三次抛售佳兆业美元债，累计亏损本金及利息近8亿元，更是助推了市场恐慌情绪。
就在华人置业突然抛售佳兆业公司债的当天，佳兆业股价蒸发11.45%。给佳兆业来了一记股债双杀。
佳兆业还遭遇了评级机构的“跳降式”下调，10月28日，标普将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低两个档次至CCC+级，评级展望为负面；惠誉也将评级下调两个档次，从B下调至CCC+。
是不是有些熟悉的配方了，一切的暴雷都是从嗅觉最灵敏的资本市场开始，资本逃离后，然后危机开始扩散到了跟企业相关的债权人，客户，供应商。
PART 03
一个个都是千亿房企，怎么说倒就倒了？
千亿房企倒下去的理由各不相同，但是归根结底就是高负债，举债扩张，在金融宽松的环境中这确实是规模营收双增的利器，但是在政策调控，金融收紧的状态下，高负债成了杀死骆驼的最后一根稻草
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对于而言，那为什么会出现问题？
1.现金流承压，资产变现困难
佳兆业进入千亿俱乐部，主要是旧改，而旧改是一个高投入，高负债，低周转，非常耗时的大工程，这里面涉及到了政府、拆迁、安置、拿地等一系列复杂的流程，任何一个流程不顺利，都会导致旧改难以下去
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前几天上头条的上海滨江90年底的浦城小区，这个小区本来就是世茂计划的旧改项目，当时世茂打算把这个小区做旧改，但是拆迁安置的过程中遇到了一些钉子户，导致旧改失败，世茂将已经买下来的房子在持有近30年后抛售套现6亿。
半年报显示，截至2021年6月30日，佳兆业总土地储备约3114万平方米，总货值约7347亿元，其中城市更新贡献土储货值占比约为47%。佳兆业在粤港澳大湾区的土储货值约5580亿元，占比76%；深圳、广州可售货值约3455亿元，香港可售货值约301亿元。可见佳兆业的资产质量并不差。
虽然手上现阶段有380亿资金，但是绝大部分是受限资金，同时又面临着销售不振的问题。前10月合约销售额为957.44亿。相比年初定下的1300亿的目标，只完成了73.65%，按道理至少要完成80%以上才算正常。
2.融资难，信用堪忧
这是今年花样年、等房企暴雷的普遍情况，“三道红线”出台，融资渠道进一步收紧，本来已经够让房企压力山大了，随着多米诺骨牌效应，国际评级机构轮番上阵，大规模地下调房企评级至负面，涉及房企数量至少达到19家，包括禹洲、世茂、金科、中骏、弘阳、宝龙、融信、绿地、中梁、富力、祥生等。
整体来说就是，房企再融资风险较高，信用堪忧。
3.高息
是地产规模超百亿的的三家房企之一，截至目前一共有18只美元债，票面利率12只超过10%，3只在9-10%左右，2只8-9%，只有一只为6.5%
PART 04
那买了房子的客户怎么办？
佳兆业在上海的项目并不多，目前在售的就只有佳兆业.金茂未来城市，看名字就可以看出来，是佳兆业和金茂联合开发的，但其实操盘的主要还是佳兆业，金茂只是财务投资
对于这种联合开发的项目，如果操盘方出现了极端风险，很有可能会是由合作方接盘继续完成，大家可参考上海两个盘，泰禾上海院子、信达泰禾上城院子，这两个盘都是由信达和泰禾联合开发的，泰禾由于资金链断裂申请破产，后面两个楼盘都是由央企信达接手继续开发，所以，对于我们买房者来讲，如果购买这种联合开发的楼盘，尽可能选择有央企国企参与的，毕竟接下来房地产是以财大气粗的央企国企为主导，民企可能只是作为某些环节的参与方
根据官网数据显示，佳兆业在有60个新盘，有28个新盘，华中区域14个新盘，华西区域24个新盘，区域11个新盘，加起来合计137个新盘，这当中不可避免的会有很大一部分只有佳兆业自己操盘的楼盘，而如果大家买的房子就是只有佳兆业操盘的，那应该怎么办？
有这么多货值存在，说明最起码底盘是比较稳的，如果大家买了佳兆业房子的也不用太惊慌，随着房子的出售，能回款不少，现金流问题能够得到缓解，加上佳兆业本身现在也在跟央企央企洽谈合作，介入部分旧改项目，拟处置南山，福田总货值约818亿的项目，随着回款和资产的处置，现金流问题应该可以得到解决，买的房子烂尾概率不高。
经过最近房地产一系列风险处置事件，告诉我们，地产的时代变了
接下来地产会逐渐的变成以国企央企为主导的市场
对于我们现阶段买房，除了要看房企是否符合“三道红线”，尽可能的再去看看它的资产质量，现金流，财务结构等
同时，经过这一轮行业洗牌，之前出现的烂尾或者交房即维权也可能会大幅度减少，地产市场逐渐的会转变成现房销售和存量市场为主的市场。
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